Hybridikiinteistökehityshankkeilla tarkoitetaan laajoja, monikäyttöisiä rakennuskokonaisuuksia, joissa yhdistyvät useat eri toiminnat ja omistajat – kuten asuminen, työpaikat, palvelut ja julkiset tilat. Tutkimuksen mukaan juuri tämä monikerroksinen rakenne yhdistettynä niiden laajaan kokoon tekee hankkeista merkittävästi perinteisiä rakennusprojekteja monimutkaisempia.
– CityCen-hankkeessa oli mielenkiintoista nähdä, kuinka eri tahot, olivat he sitten kunnan tai yksityisen puolen edustajia, painivat samojen haasteiden kanssa. Koska hybridihankkeet ovat monimuotoisia ja moniongelmaisia, pitää olla todella vahva ennakkonäkemys, ennen kuin niitä kannattaa lähteä toteuttamaan. CityCenin tutkimustulosten avulla on kuitenkin helppo havainnollistaa päättäjille tekijöitä, joita hybridihankkeisiin liittyy, kun pohditaan niihin lähtemistä, pohtii Lahden kaupungin suunnittelujohtaja Juha Helminen.
Samoja mietteitä jakavat toisetkin CityCen-yhteistyökumppanit:
– CityCen-hankkeen paras hyöty oli hybridikiinteistökehityshankkeiden kompleksisen kokonaisuuden ymmärtäminen ja miten eri asiat tulee hahmottaa ja kytkeä toisiinsa. Tämä herättää kysymyksen siitä millä edellytyksin näitä hankkeita voidaan tulevaisuudessa viedä maaliin onnistuneesti, kertoo AFRY Architects Suomen yksikön päällikkö Kim Karves.
Toivon kipinää hybridihankkeiden kehittämiseen antavat loppuseminaarissakin esillä olleet Turun Kupittaan kärki ja Oulun Elämysareena ja -ympäristö -hanke. Kupittaan kärjen kehittäminen on Elämysareenaa pidemmällä, mutta kummassakin rakentaminen on vasta alkutekijöissä. CityCen tutki näiden hankkeiden ohella myös muita Suomen hybridikiinteistökehityshankkeita case-kohteina. Lisäksi tutkimusaineistoa kerättiin ohjausryhmän tapaamisista, sijoittajien ja case-kohteiden toimijoiden haastatteluista sekä kahdesta avoimesta työpajasta.
Haasteita luovat hankkeiden laajuus, pituus ja monimutkaisuus
CityCen-tutkijoiden mukaan hybridihankkeissa rakentamisen perinteiset ongelmat voivat kärjistyä, koska hankkeen jokainen osa riippuu muista – ja viivästykset voivat ketjuuntua nopeasti. Hybridihankkeiden haasteina todettiin olevan hankkeiden ominaispiirteet, kuten suuri investointikoko, tekninen ja toiminnallinen monimutkaisuus, sekä pitkä aikajänne. Toisaalta toteuttamiskelpoisuus ja kannattavuus haastoivat hankkeita, sillä laajoille kokonaisuuksille on vaikea löytää sijoittajaa. Lisäksi sopimusrakenteiden ja kaavoituksen yksityiskohtien hionta voi viedä paljon aikaa ja resursseja.
– CityCen-hankkeen tutkimuksessa vahvistui myös hankkeiden sosiaalinen ulottuvuus. Hankkeen alkuvaiheessa on tärkeää rakentaa luottamusta ja toimivia yhteistyörakenteita osapuolien välille. Tarvitaan myös riittävää osaamista, jolla hanke viedään päätökseen. Sopusoinnun löytäminen ei ole helppoa, sillä eri toimijoiden välillä voi olla erilaisia toimintalogiikoita, jotka eivät aina sovi yhteen. Tutkimuksessa kutsuimme niitä toimijoiden institutionaalisiksi logiikoiksi, joiden yhteensovittaminen on tärkeää hankkeen onnistumiseksi, kertoo hankkeen vastuullinen johtaja Jukka Puhto Tampereen yliopistosta.
Ratkaisuina yhteinen prosessimalli ja uudet hallintakeinot
Tampereen yliopiston väitöskirjatutkija Jethro Ollaranta kehitti hankkeen aikana kaupunkilähtöisen prosessimallin, joka kuvaa julkisten hybridihankkeiden tyypillisiä vaiheita ja kriittisiä päätöksentekokohtia.
– Käytännössä hankkeesta saa helpommin hallittavia, kun sen osittelee selkeisiin vaiheisiin. Hankkeen alkuvaiheessa on hyvä olla realistiset reunaehdot ja yhteinen tavoitetyöskentely, jotka jäsentelevät työskentelyä. Näin pitkäaikaisissa hankkeissa tapahtuu helposti muutoksia ja siksi niihin on varauduttava. Esimerkiksi sopimuksiin voi lisätä joustomekanismeja, jotka muutosvaraa yllättävien esteiden sattuessa, sanoo Ollaranta.
Loppuraportti kertoo, kuinka tulevaisuuden hybridihankkeet edellyttävät entistä vahvempaa riskien hallintaa, rahoitusrakenteiden kehittämistä, dataperusteista päätöksentekoa sekä eri instituutioiden tavoitteiden näkyväksi tekemistä. Loppuraportti julkaistaan kevään 2026 aikana CityCen-kotisivuilla ja Tampereen yliopiston julkaisuarkisto Trepossa.
Tutustu CityCen-hankkeeseen kotisivuillamme!
Lisätietoja:
Jukka Puhto, TkT
johtaja, Kiinteistökehittämisen osaamiskeskus
jukka.puhto@tuni.fi
Teksti ja kuvat:
Alisa Hakola, YTM
tiedottaja ja tutkija, CoreLab
alisa.hakola@tuni.fi
Yhteistyökumppaneina ja rahoittajina CityCen-hankkeessa toimivat AFRY Ark Studio, Helsingin kaupunki, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, KPMG Oy Ab, Lahden kaupunki, NCC Property Development Oy, Oulun kaupunki, Pääkaupunkiseudun kaupunkiliikenne Oy, Skanska CDF Oy, Talonrakennusteollisuus ry, Turun kaupunki ja Vantaan kaupunki.